پایین تبریز قانون دختران ازدواج دختران

پایین: تبریز قانون دختران ازدواج دختران قانونی کودکان سفر به تبریز

گت بلاگز اخبار اقتصادی و بازرگانی نسخه مهار تورم اجاره‌بها

  ۵ گام بلندمدت جهت تنظیم اجاره‌بهای مسکن    اقدام کوتاه‌مدت دولت‌ها حین انحراف بازار اجاره چیست؟

نسخه مهار تورم اجاره‌بها

نسخه مهار تورم اجاره بها

عبارات مهم : اجاره

۵ گام بلندمدت جهت تنظیم اجاره بهای مسکن

اقدام کوتاه مدت دولت ها حین انحراف بازار اجاره چیست؟

به گزارش دنیای اقتصاد؛شوک اجاره نشین ها در بهار امسال از بابت «رشد قابل توجه اجاره بها» باعث طرح پیشنهادهای متفاوت جهت نحوه تنظیم بازار اجاره مسکن ۹۷ شد. یک پیشنهاد (کوتاه مدت)، اعلام سقف جهت قیمت رشد اجاره بها در تابستان پیش رو و پیشنهاد دیگر بر مجموعه ای از پنج برنامه بلندمدت جهت «تنظیم پایدار» بازار، استوار هست. در این میان، گام مهم در نسخه مهار تورم اجاره مشمول بر «شفاف کردن مسیر نقل وانتقالات از طریق الزام به ثبت کلیه اجاره نامه ها در سامانه متمرکز» هست. متغیرهای بیرونی موثر بر تورم اجاره نیز باید مورد توجه سیاست گذار باشد.

نسخه مهار تورم اجاره‌بها

نسخه مهار تورم اجاره بها

نسخه دو بعدی مهار تورم اجاره مسکن در حالی اعمال دو نوع سیاست متفاوت را جهت تنظیم بازار تابستانه اجاره ارائه می کند که مستاجران در آستانه شروع فصل طلایی جابه جایی ها با شوک ناشی از زیاد کردن قیمت های پیشنهادی موجران و قیمت های قطعی در این بازار مواجه شده است اند. اردیبهشت ماه امسال میانگین اجاره بهای مسکن در مقایسه با اردیبهشت سال گذشته ۲۵ درصد زیاد کردن یافت. هم اکنون یک نگرانی عمده از بابت ایجاد التهاب در بازار تابستانه اجاره مسکن وجود دارد. در این مدت خلأ سیاست های بلندمدت و غفلت از تنظیم بازار اجاره با برنامه های مرسوم در کشورهای متفاوت باعث شده است جهت دوره کوتاه مدت پیش رو، پیشنهاد تنظیم تورم اجاره متناسب با قیمت تورم عمومی مطرح شود.

  ۵ گام بلندمدت جهت تنظیم اجاره‌بهای مسکن    اقدام کوتاه‌مدت دولت‌ها حین انحراف بازار اجاره چیست؟

تورم ۲۵ درصدی در بازار اجاره نیمه بهار، تنها مختص قراردادهای تازه اجاره مسکن بوده و به علت عدم ثبت همه قراردادهای اجاره در سامانه رهگیری مسکن قیمت رشد ۲۵ درصدی به طور طبیعی بیانگر میزان زیاد کردن واقعی سطح اجاره بها در همه قراردادهای منعقد شده است در بازار اجاره نیست؛ با این حال از بابت شدت یافتن التهاب قیمتی در بازار اجاره فصل تابستان نگرانی وجود دارد؛ این در حالی است که براساس آمارهای رسمی، تورم اجاره مسکن اردیبهشت ماه، در واقع میانگین قیمت رشد اجاره بها در همه مناطق شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران را نشان می دهد که این عنوان به این معناست که در بعضی از مناطق شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران قیمت رشد اجاره بها به مراتب زیاد از تورم ۲۵ درصدی است.

بررسی های «دنیای اقتصاد» درخصوص اوضاع فعلی بازار اجاره مسکن نشان می دهد هم اکنون در بعضی از مناطق معمولی شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران رهن کامل هر مترمربع آپارتمان حول و حوش ۲ میلیون تومان یا حتی زیاد از آن تعیین می شود و این عنوان موجب شدت یافتن فشار مالی بر مستاجران و زیاد کردن نگرانی از اوضاع پیش روی بازار تابستانه اجاره مسکن در صورت عدم مداخله سیاست گذار حوزه مسکن می شود. براساس آمار اردیبهشت ماه، میانگین اجاره بهای ماهانه مسکن در پایتخت کشور عزیزمان ایران به ازای هر مترمربع ۳۲ هزار و ۷۰۰ تومان هست. بررسی ها حاکی است بخشی از آنچه منجر به شدت یافتن فشار مالی بر مستاجران در شرایط فعلی شده است است مربوط به زیاد کردن حجم معاملات خرید مسکن و کم کردن نسبی عرضه واحدهای استیجاری در بازار شده است هست؛ معمولا در شرایط رکود بازار مسکن سازندگان بخشی از واحدهای خود را به علت نبود مشتری کافی جهت خرید آپارتمان ها به بازار اجاره عرضه می کنند ولی در شرایط فعلی که بازار معاملات ملک در مسیر رونق واقع شده است است و تقاضا جهت خرید آپارتمان زیاد کردن یافته است به طور طبیعی عرضه واحدهای مسکونی به بازار اجاره کم کردن می یابد؛ در فضای فعلی بازار اجاره مسکن، بعضی ناظران بازارمعتقدند مورد نیاز است در مقطع زمانی فعلی و درحالی که هنوز بازار اجاره وارد فصل طلایی جابه جایی ها نشده است سیاست گذار بخش مسکن کارها ضربتی انجام دهد. هر چند که این کارها بعنوان نسخه کوتاه مدت منوط به فراهم بودن بستر تحقق (تضمین) اقدامات، شاید بتواند در کوتاه مدت از شدت یافتن التهاب در بازار اجاره جلوگیری کند ولی ساماندهی اصولی و پایدار بازار اجاره نیازمند تدارک مجموعه کارها بلندمدت در این حوزه هست. راهکار کوتاه مدت پیشنهادی این گروه، «تعیین چارچوب متناسب تورم عمومی جهت عوض کردن اجاره بها» جهت تابستان پیش رو را مورد تاکید قرار می دهد؛ گروه دیگری از فعالان بازار اجاره و صاحبنظران حوزه مسکن معتقدند نیازی به تعیین سقف جهت میزان زیاد کردن اجاره بها نیست؛ آیا که با توجه به در نظر گرفتن مجموع متغیرهای موثر در تعیین سطح اجاره بها عملا تعیین سقف اجاره بها و حد مجاز جهت قیمت رشد بهای اجاره مسکن فاقد کارآیی و اثربخشی هست. بررسی های «دنیای اقتصاد» براساس آنچه که در کشورهای متفاوت به عنوان مجموعه سیاست های تنظیم بازار اجاره مسکن اعمال می شود نشان می دهد جهت مقابله با بروز التهاب و نابسامانی در بازار اجاره باید برنامه های بلند مدت به اجرا درآورد.

اقدامات کوتاه مدت در شرایط فعلی که مستاجران با شوک ناشی از اجاره بهای پیشنهادی موجران مواجه شده است اند و از سوی دیگر عمده قراردادهای اجاره هم اکنون و در ادامه با شروع فصل تابستان در حال سررسید شدن است اهمیت بیشتری پیدا می کند؛ به خصوص اینکه در شرایط فعلی هنوز بازار اجاره به فصل طلایی جابه جایی ها وارد نشده و بنابراین هم اکنون تعداد کمتری از مستاجران در معرض شوک اجاره بهای پیشنهادی موجران قرار دارند. وجه بلندمدت نسخه مهار تورم اجاره بها مشمول بر دست کم ۵ برنامه کلیدی جهت تنظیم بازار اجاره هست؛ نخستین برنامه کلیدی به اندیشیدن تمهیدات مورد نیاز جهت «شفاف سازی بازار اجاره» با الزام قانونی به «تنظیم اجاره نامه» جهت همه نقل و انتقالات در بازار اجاره مسکن اعم از قراردادهای «تمدیدی» و قراردادهای «جدید» برمی گردد، طوری که اطلاعات مربوط به میزان اجاره بها و شرح قراردادهای اجاره مسکن در یک سامانه متمرکز ثبت شده است وقابل پایش باشد؛ این در حالی است که در شرایط فعلی حتی الزام قانونی جهت ثبت معاملات خرید وفروش آپارتمان و ثبت همه شرح آن در سامانه رهگیری وجود ندارد و تنها بخشی از قراردادهای اجاره و خرید مسکن در این سامانه ثبت می شود.

نسخه مهار تورم اجاره‌بها

در نتیجه اجرای این برنامه ارقام اجاره بها و قیمت رشد هر سال آن در هر قرارداد جهت هر محله و هر شهر از طریق یک سامانه یکپارچه، براق سازی شده، در دسترس قرار گرفته و قابل رصد می شود؛ بنابراین نبض بازار اجاره مسکن به شکل دقیق قابل تشخیص و سنجش می شود و این عنوان کمک می کند سیاست گذار بخش مسکن قبل از فراگیر شدن التهاب در بازار اجاره و رشد ناگهانی اجاره بها نسبت به کنترل بازار اجاره حساس شده است و نسبت به تنظیم موثر و پایدار بازار اقدام کند. مزیت دوم اجرای این برنامه به «سهولت سیاست گذاری جهت بازار اجاره» در مواقع مهم مربوط می شود؛ به این معنا که در مقاطعی که انجام کارها کوتاه مدت جهت کنترل اجاره بها ضرورت می یابد وجود این سامانه می تواند تحقق برنامه های مدنظر را تضمین کند. وجود الزام قانونی جهت براق سازی معاملات اجاره مسکن از سوی دیگر منجر به تبعیت موجران از چارچوب های تعیین شده است جهت تنظیم بازار اجاره مسکن می شود. دومین برنامه کلیدی در نسخه بلندمدت مهار تورم اجاره بها «راه اندازی بازار اجاره داری حرفه ای» با حمایت شهرداری ها و دولت از بابت ارائه تسهیلات و مشوق های متفاوت همچون اعطای وام یا واگذاری زمین به موجران بزرگ مقیاس هست؛ به گونه ای که با اندیشیدن تمهیدات مورد نیاز «موجران بزرگ مقیاس» ایجاد شوند و بازار اجاره داری حرفه ای شکل بگیرد.

در حال حاضر در نبود موجران بزرگ مقیاس سیستم اجاره داری حرفه ای در کشور وجود ندارد و حتی تعداد افرادی که هم اکنون بیش از یک واحد مسکونی را به بازار اجاره عرضه کرده اند محدود هست؛ در صورتی که اگر بازار سنتی اجاره داری در شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران و سایر شهرهایی که با مسئله التهاب در بازار اجاره مواجهند تبدیل به نظام اجاره داری حرفه ای با حضور موجران بزرگ مقیاس شود دولت می تواند در ازای مشوق ها و تسهیلات اعطایی به موجران زمینه عرضه بخش معینی از واحدهای مسکونی جهت مدت وقت مشخص با بهای متعارف به بازار اجاره را فراهم کند؛ به این ترتیب بدون نیاز به انجام کارها دستوری بازار اجاره مسکن و قیمت اجاره بها تنظیم و کنترل می شود. منفعت دیگر شکل گیری بازار اجاره داری حرفه ای به «افزایش قیمت بازدهی در بازار اجاره» برمی گردد؛ به این معنا که به واسطه اعطای وام و سایر مشوق ها به موجران حرفه ای، انگیزه سازندگان و مالکان جهت تزریق بخشی از واحدهای مسکونی به بازار اجاره تقویت شده است و توجیه اقتصادی اجاره داری جهت این دسته از موجران تا حدودی تقویت می شود.

  ۵ گام بلندمدت جهت تنظیم اجاره‌بهای مسکن    اقدام کوتاه‌مدت دولت‌ها حین انحراف بازار اجاره چیست؟

«اجرای سیاست مسکن اجتماعی» سومین برنامه بلندمدت جهت تنظیم بازار اجاره مسکن هست؛ دولت در سال های اخیر مجموعه سیاست های حمایتی در حوزه مسکن جهت تامین مسکن گروه های کم درآمد در قالب اجرای سیاست مسکن اجتماعی طراحی کرده است که در این برنامه دو شاخه کلیدی اعم از «پرداخت یارانه اجاره بها به کم درآمدها» و همچنین «شناسایی دهک های ضعیف و کم درآمد نیازمند حمایت در بازار اجاره» تدارک دیده شده است هست؛ در صورت اجرای این برنامه نه تنها بانک اطلاعاتی از مستاجران کم درآمد نیازمند حمایت دولت ایجاد خواهد شد بلکه گروهی از جامعه اجاره نشین تحت حمایت دولت قرار می گیرند.

برنامه چهارم بلندمدت جهت تنظیم بازار اجاره مسکن که از برنامه های کلیدی در این زمینه محسوب می شود و متغیرهای بیرونی موثر بر اجاره بهای مسکن را نشانه قرار داده هست، «اعمال سیاست های موثر اقتصادی» جهت «تورم انتظاری»، «تورم عمومی» و همچنین تورم «زمین و مسکن» هست؛ از آنجا که قیمت رشد اجاره بهای مسکن تابعی از قیمت تورم عمومی، تورم انتظاری و تورم زمین و مسکن است سیاست های اقتصادی باید به گونه ای باشد که نه تنها منجر به کم کردن تورم عمومی و سطح تورم انتظاری در جامعه شود بلکه تورم مسکن و زمین را نیز تحت کنترل درآورد و باعث جلوگیری از رشد ناگهانی قیمت مسکن و زمین شود. این در حالی است که هم اکنون تورم انتظاری در جامعه وجود دارد؛ سطح تورم عمومی بالاست و تورم شدید در بازار زمین و مسکن نیز وجود دارد؛ قیمت مسکن در ماه های اخیر بیش از ۲۵ درصد زیاد کردن یافت و این عنوان یکی از دلایلی است که موجب می شود اجاره بهای مسکن نیز در مسیر زیاد کردن قرار بگیرد.

نسخه مهار تورم اجاره‌بها

از سوی دیگر زیاد کردن قیمت املاک کلنگی و زمین طی ماه های اخیر منجر به زیاد کردن قیمت مسکن شده است و تورم زمین و مسکن سطح اجاره بهای آپارتمان ها را تحت تاثیر قرار داده است.

همچنین قیمت بازدهی بازارهای رقیب نیز باید به گونه ای تنظیم شود که انگیزه و جذابیت جهت اجاره داری حرفه ای در جامعه تقویت شود؛ پنجمین برنامه بلندمدت در نسخه مهار تورم اجاره، «ایجاد و تقویت بستر شکل گیری تشکل های دوسویه در بازار اجاره» هست؛ در بسیاری از کشورهای موفق دنیا در زمینه تنظیم بازار اجاره، هم تشکل مربوط به موجران و هم اتحادیه های مربوط به مستاجران وجود دارد؛ در صورت ایجاد این تشکل ها روابط بین موجران و مستاجران با نشانه کنترل بازار اجاره با سهولت و به نحو موثری تنظیم می شود و امکان برنامه ریزی و ساماندهی بازار اجاره با همکاری هر دو بازیگر مهم این بازار به آسانی فراهم می شود.

علاوه بر راهکارهای بلندمدت جهت ساماندهی و تنظیم بازار اجاره مسکن، بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد در بعضی از کشورهای دنیا در شرایطی که بازار اجاره مسکن به طور ناگهانی ملتهب شده است و قیمت رشد اجاره بها دچار انحراف می شود، دولت ها با اعمال برنامه ها و سیاست های کوتاه مدت نبض بازار اجاره را در دست گرفته و از شدت فشار ایجاد شده است بر مستاجران می کاهند. بعضی از این کارها کوتاه مدت شامل«تعیین حریم جهت میزان زیاد کردن اجاره بها در قراردادهای تازه بر پایه قیمت تورم» است.

فردین یزدانی، محقق و نویسنده طرح جامع مسکن با اشاره به تجربه های دنیا در این زمینه به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: در دهه ۹۰ میلادی زمانی که بازار اجاره مسکن در دو کشور آلمان و فنلاند با التهاب ناگهانی مواجه شد دولت ها میزان زیاد کردن اجاره بها در بعضی از شهرهای این دو کشور را محدود کردند؛ همچنین حدود ۴ سال پیش زمانی که بازار اجاره مسکن در سوئد دچار التهاب شد نیز ابتدا اتحادیه مستاجران در اعتراض به رشد ناگهانی اجاره بها در این کشور اقدام به طرح شکایت کرده و به دنبال آن دولت سوئد اقدام به تعیین حریم مجاز جهت میزان زیاد کردن اجاره بها در این کشور کرد.

این در حالی است که هم اکنون در شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران بااهمیت ترین اهرم تضمین کننده جهت اجرای سیاست های کوتاه مدت تنظیم بازار اجاره و اعمال قیمت رشد مجاز اجاره بها وجود ندارد و همین عنوان باعث شده است حتی در صورت تعیین حریم مجاز زیاد کردن اجاره بها تضمینی از بابت اعمال قیمت مصوب نیز وجود نداشته باشد.

در شرایط فعلی به علت نبود سامانه براق سازی رصد قراردادهای اجاره مسکن به عنوان بااهمیت ترین اهرم تضمین کننده اجرا و اعمال قیمت رشد مجاز اجاره بها عملا امکان پایش قراردادهای اجاره از بابت نحوه تعیین اجاره بها و میزان زیاد کردن قیمت اجاره مسکن وجود ندارد؛ این در حالی است که در غیبت موجران بزرگ مقیاس و نبود بازار اجاره داری حرفه ای از سوی دیگر الزامی جهت تنظیم قرارداد جهت کلیه معاملات اجاره نیز وجود ندارد؛ تجربه ناکام و ناموفق تعیین حد مجاز زیاد کردن اجاره بها در سال ۹۰ نشان می دهد نبود سامانه براق ثبت قراردادهای اجاره عملا امکان اعمال سیاست های کوتاه مدت جهت تنظیم قیمت رشد اجاره بهای واحدهای مسکونی را غیرممکن می کند.

خرداد ماه سال ۹۰ هیات دولت در مصوبه ای سقف ۹ درصد را به عنوان حد مجاز زیاد کردن اجاره بها در معاملات تابستانی اجاره در پایتخت کشور عزیزمان ایران و کرج تعیین و اعلام کرد موجران متخلف مشمول ضوابط تعزیراتی می شوند. این در حالی است که آمارهای رسمی مربوط به عوض کردن و تحولات بازار اجاره مسکن در همان سال نشان داد میانگین رشد اجاره بهای مسکن در شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران در تابستان ۹۰ به مراتب از سقف مجاز فراتر رفت؛ طوری که تابستان سال ۹۰ میانگین قیمت رشد اجاره بها نسبت به تابستان سال ۸۹ معادل ۱۳ درصد رشد کرد؛ میانگین رشد اجاره بهای مسکن در سال ۹۱ در مقایسه با سال ۹۰ نیز از ۲۰ درصد هم فراتر رفت.

واژه های کلیدی: اجاره | بازار | تنظیم | سیاست | برنامه | کوتاه مدت | برنامه ریزی | اخبار اقتصادی و بازرگانی

دانلود


دانلود فایل ها

نویسنده : topsblog